173009, Новгородская область, г. Великий Новгород, ул. Псковская 4
контактный телефон: (8162) 671-330     факс: (8162) 671-172     электронная почта: smo_no@mail.ru

Здравствуйте, если Вы являетесь членом Ассоциации, нажмите «Вход»



Насколько часто вы используете сайт Ассоциации в своей работе?

голосовать

Правовое регулирование полномочий органов МСУ в жилищной и жилищно-коммунальной сфере

16.02.2012
Источники правового регулирования полномочий органов местного самоуправления в жилищной и жилищно-коммунальной сфере
Круг вопросов местного значения в жилищной и жилищно-коммунальной сфере определяется Федеральным законом от 6 октября 2003 года № 131-Ф3 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее – ФЗ № 131). Среди них к вопросам жилищной сферы, решаемых поселениями (сельскими и городскими, а также городскими округами) относятся:
  • обеспечение малоимущих граждан, проживающих в поселении и нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилыми помещениями в соответствии с жилищным законодательством;
  • организация строительства и содержания муниципального жилищного фонда;
  • создание условий для жилищного строительства.
В ведение муниципальных районов эти вопросы не включены, однако, согласно ч. 2 ст. 15 ФЗ № 131 органы местного самоуправления муниципального района обладают всеми правами и полномочиями органов местного самоуправления поселения на межселенных территориях и в сельских населенных пунктах, не являющихся муниципальными образованиями. В жилищно-коммунальной сфере к вопросам местного значения поселений относится организация в их границах электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения, снабжения населения топливом (п. 4) ст. 14 и п. 4) ст. 16 ФЗ № 131). Муниципальные районы обязаны в своих границах организовать электро- и газоснабжения поселений. Кроме того, городские округа и поселения обязаны организовать сбор и вывоз на своей территории бытовых отходов и мусора, а в городских округах – также промышленных отходов (п. 18) ч. 1 ст. 14 и п. 26) ч. 1 ст. 16 ФЗ № 131), муниципальные районы и городские округа – утилизацию и переработку бытовых и промышленных отходов (п. 14) ч. 1 ст. 15 и п. 26) ч. 1 ст. 16 ФЗ № 131). Для решения указанных вопросов муниципальными образованиями в п. 4.1) ч. 1 ст. 17 ФЗ № 131 предусмотрены специальные полномочия органов местного самоуправления по регулированию нескольких видов тарифов и надбавок, используемых в деятельности организаций коммунального комплекса с указанием на то, что эти полномочия органов местного самоуправления поселений могут полностью или частично передаваться на основе соглашений органам местного самоуправления муниципального района, в состав которого входят указанные поселения. Помимо указанных вопросов, решение которых является обязательным для органов местного самоуправления, ФЗ № 131 закрепляет за ними некоторые права, которые могут решаться на муниципальном уровне с учетом имеющихся ресурсов. В жилищной сфере к таким правам относится осуществление финансирования и софинансирования капитального ремонта жилых домов, находившихся в муниципальной собственности до 1 марта 2005 года (п. 5) ч. 1 ст. 14.1 и п. 5) ч. 1 ст. 16.1). Кроме ФЗ № 131 значительное количество полномочий в жилищной сфере закреплено за органами местного самоуправления Жилищным кодексом РФ (далее – ЖК РФ). К числу этих полномочий согласно ст. 14 ЖК РФ относятся:
  • учет муниципального жилищного фонда;
  • установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;
  • ведение в установленном порядке учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;
  • определение порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда;
  • предоставление в установленном порядке малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;
  • принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения;
  • согласование переустройства и перепланировки жилых помещений, определение порядка получения документа, подтверждающего принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с условиями и порядком переустройства и перепланировки жилых помещений;
  • признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания;
  • осуществление контроля за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
ЖК РФ указывает на то, что приведенный перечень не является исчерпывающим и к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений Конституцией Российской Федерации, другими нормами кодекса, другими федеральными законами, а также законами соответствующих субъектов Российской Федерации могут быть отнесены иные полномочия. Действительно, круг указанных полномочий гораздо шире, многие из них определены в кодексе, на некоторые указывает Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон к ЖК РФ), некоторые полномочия изложены в других федеральных законах, регулирующих отдельные аспекты жилищных и жилищно-коммунальных отношений. К ним прежде всего относятся Федеральные законы от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищного коммунального хозяйства» (далее – ФЗ № 185) и от 30 декабря 2004 года № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» (далее – ФЗ № 210).
Обеспечение малоимущих граждан жилыми помещениями
Задача обеспечения жильем малоимущих граждан решается путем реализации органами местного самоуправления определенных жилищным законодательством полномочий, к которым можно отнести следующие:
  • установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;
  • признание граждан малоимущими;
  • ведение в установленном порядке учета малоимущих граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;
  • строительство жилых помещений для малоимущих граждан;
  • предоставление в установленном порядке малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;
  • действие от имени собственника жилого помещения муниципального жилищного фонда в качестве стороны по договору социального найма жилого помещения (ч. 1ст. 60 ЖК РФ).
Признание гражданина малоимущим осуществляется органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению. Согласно части 2 ст. 49 ЖК РФ для получения социального жилья малоимущие граждане должны быть признаны нуждающимися в нем по установленным кодексом основаниям. То есть сам по себе факт признания гражданина малоимущим не дает ему права встать на жилищный учет – для этого он должен быть признан нуждающимся в получении жилого помещения по общим, предусмотренным кодексом для всех граждан, основаниям. Статья 52 ЖК РФ устанавливает специальное правило на случай, если гражданин имеет право состоять на жилищном учете по нескольким основаниям (как малоимущий гражданин и как относящийся к определенной законодательством категории). В этой ситуации по своему выбору такой гражданин может быть принят на учет по одному из этих оснований или по всем основаниям. Полномочия органов местного самоуправления по организации учета всех категорий граждан, нуждающихся в жилых помещениях, описаны в следующем параграфе. Предоставление малоимущим гражданам жилых помещений по договору социального найма осуществляется в порядке очередности, исходя из времени принятия на учет. Законодательство не предусматривает предоставления жилья в первоочередном порядке. На получение жилых помещений за счет муниципального жилищного фонда вне очереди могут претендовать признанные малоимущими: - граждане, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат; - дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах Российской Федерации или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы; - граждане, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний, перечень которых устанавливается Правительством Российской Федерации. При наличии свободного жилого помещения орган местного самоуправления должен принять решение о его предоставлении очереднику и дать поручение лицу, исполняющему полномочия наймодателя, заключить в установленный решением срок с гражданином договор социального найма. Решения о предоставлении жилых помещений по договорам социального найма выдаются или направляются гражданам, в отношении которых данные решения приняты, не позднее чем через три рабочих дня со дня их принятия. На основании указанного решения наймодатель заключает с гражданином договор социального найма, типовая форма которого утверждена Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 года № 315 «Об утверждении типового договора социального найма жилого помещения» (далее – Типовой договор социального найма). Лицо, исполняющее от имени муниципального образования полномочия наймодателя, должно быть определено в муниципальном правовом акте. Как правило, им является орган местной администрации, управляющий муниципальным имуществом (в случае учета муниципального жилищного фонда в казне муниципального образования), либо муниципальная организация (унитарное предприятие или учреждение), которому жилищный фонд передан на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.
Организация учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий
Как уже указывалось выше, ЖК РФ закрепил за органами местного самоуправления полномочия по ведению учета граждан, нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма. Такие помещения могут предоставляться не только из муниципального жилищного фонда, но также из федерального и регионального жилищного фонда в зависимости от категории граждан. Поэтому органы местного самоуправления ведут учет не только «своей» категории нуждающихся в жилье граждан – малоимущих, но и других граждан, которые по закону признаются нуждающимися в жилых помещениях. Граждане ставятся на учет в органе местного самоуправления по месту жительства. Как правило, место жительства определяется по данным регистрации граждан по месту постоянного жительства (так называемая «временная» регистрация проводится по месту пребывания гражданина и не должна браться в расчет при решении вопроса о постановке на учет). Для определения уровня обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет органом местного самоуправления устанавливается учетная норма жилой площади. Кроме этого, орган местного самоуправления также устанавливает норму предоставления жилых помещений по договору социального найма, то есть минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется общая площадь предоставляемого жилого помещения. Решение о принятии на учет или об отказе в принятии на учет рекомендуется принимать по результатам рассмотрения заявления о принятии на учет и иных документов органом местного самоуправления не позднее чем через тридцать рабочих дней со дня представления заявления и всех необходимых документов. В муниципальном акте следует определить, кто именно уполномочен принимать указанное решение. Орган местного самоуправления не позднее установленного срока со дня принятия решения о принятии на учет выдает или направляет гражданину, подавшему соответствующее заявление о принятии на учет, уведомление о принятии на учет. Отказ в принятии гражданина на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении допускается в случаях, когда: - не представлены все необходимые для постановки на учет документы; - представлены документы, на основании которых гражданин не может быть признан нуждающимся в жилом помещении; - не истек срок с момента совершения действий, в результате которых ухудшены жилищные условий заявителя. Решение об отказе в принятии на учет выдается или направляется гражданину, подавшему соответствующее заявление о принятии на учет в установленный срок (как правило, 3 дня) и может быть обжаловано им в судебном порядке. При рассмотрении заявлений, поданных несколькими гражданами одновременно (в один день), их очередность рекомендуется определять по времени подачи заявления с полным комплектом необходимых документов. Осуществляя жилищный учет, органы местного самоуправления ежегодно проводят перерегистрацию граждан, состоящих на учете нуждающихся в жилом помещении. Для прохождения перерегистрации гражданин обязан предоставить в уполномоченный орган местного самоуправления сведения, подтверждающие его статус нуждающегося в жилом помещении. Граждане снимаются с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях в случае: - подачи ими по месту учета заявления о снятии с учета; - утраты ими оснований, дающих им право на получение жилого помещения по договору социального найма; - выезда в другое муниципальное образование на постоянное жительство, за исключением случаев изменения места жительства в пределах городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга; - получения ими в установленном порядке у органа государственной власти или органа местного самоуправления бюджетных средств на строительство или приобретение жилого помещения; - предоставления им в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления земельного участка для строительства жилого дома; - выявления в представленных ими документах в орган, осуществляющий принятие на учет, сведений, не соответствующих действительности и послуживших основанием принятия на учет, а также неправомерных действий должностных лиц органа, осуществляющего принятие на учет, при решении вопроса о принятии на учет. Принятые органом местного самоуправления решения о снятии с учета гражданина в качестве нуждающегося в жилом помещении должны содержать основания снятия с такого учета. Решения о снятии с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях выдаются или направляются гражданам не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия с указанием на то, что они могут быть обжалованы в судебном порядке.
Учет муниципального жилищного фонда и организация его содержания. Основные полномочия наймодателя
Содержание муниципального жилищного фонда ФЗ № 131 специально выделяет в качестве вопроса местного значения. Для решения указанного вопроса органу местного самоуправления необходимо: - определить состав принадлежащего муниципальному образованию жилищного фонда; - установить порядок учета и использования муниципального жилищного фонда; - определить объем работ по содержанию муниципального жилищного фонда, порядок их проведения и финансирования. Состав муниципального жилищного фонда В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на: 1) частный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц; 2) государственный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации); 3) муниципальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Статья 16 ЖК РФ относит к жилым помещениям: - жилой дом, часть жилого дома; - квартиру, часть квартиры; - комнату. При этом жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Таким образом, жилой дом является объектом жилищных прав лишь в том случае, если он состоит не из квартир, а из комнат, что исключает из понятия жилищного фонда такие объекты, как многоквартирные жилые дома. Не относя многоквартирные жилые дома к жилым помещениям, кодекс таким образом включает в состав жилищного фонда не сами дома, а квартиры и комнаты в них. Если в многоквартирном доме помещения принадлежат разным собственникам, возникает режим права общей долевой собственности на общее имущество. Соответственно, в многоквартирном доме муниципалитету может принадлежать квартира (комната) и пропорциональная их общей площади доля в праве на общее имущество дома. Таким образом, муниципальный жилищный фонд состоит из находящихся в муниципальной собственности квартир, комнат и жилых домов, состоящих из комнат. Многоквартирные дома не входят в состав муниципального жилищного фонда. При определении состава муниципального жилищного фонда также следует учитывать, что в зависимости от целей использования в его состав может входить: - жилищный фонд социального использования – совокупность жилых помещений, предоставляемых гражданам по договорам социального найма; - специализированный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по специальным правилам; - жилищный фонд коммерческого использования – совокупность жилых помещений, которые используются для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование. Муниципальный жилищный фонд социального использования закрепляется за малоимущими гражданами по договору социального найма. К жилым помещениям специализированного жилищного фонда в составе муниципального жилищного фонда могут относиться: 1) служебные жилые помещения; 2) жилые помещения в общежитиях; 3) жилые помещения маневренного фонда. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа местного самоуправления, осуществляющего управление муниципальным жилищным фондом. Предоставление помещений указанного фонда осуществляется в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 января 2006 года № 42 «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений» . Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом местного самоуправления, муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы или с избранием на выборные должности в органы местного самоуправления. Орган местного самоуправления должен установить категории граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения. Определение состава жилищного фонда, относимого к общежитиям, должно зависеть от потребностей муниципального образования. Договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. Состав маневренного фонда формируется муниципальным образованием исходя из потребностей и возможностей с учетом того, что жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания: - граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма; - граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными; - граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств; - иных граждан в случаях, предусмотренных законодательством. В отношении жилищного фонда коммерческого использования следует отметить, что о возможности его наличия в муниципальной собственности упомянуто в Постановлении Правительства РФ от 21 января 2006 года № 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями» (п. 5). Однако, ст. 50 ФЗ № 131 предусматривает в составе имущества поселений и городских округов только жилищный фонд социального использования для обеспечения малоимущих граждан, проживающих в поселении и нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилыми помещениями на условиях договора социального найма, а также имущество, необходимое для содержания муниципального жилищного фонда. С учетом этого наделение муниципальных жилых помещения статусом жилья коммерческого использования, тем более при наличии очереди малоимущих граждан, будет противоречить указанным нормам закона. Учет муниципального жилищного фонда Определив состав муниципального жилищного фонда, органы местного самоуправления должны решить, каким образом и кто будет вести его учет и распоряжаться жилыми помещениями. Обычно квартиры и комнаты социального использования, а также служебные жилые помещения, отдельные жилые помещения со статусом общежития и маневренного фонда учитываются в казне муниципального образования. Порядок учета объектов казны определен Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 30 декабря 2008 года № 148н «Об утверждении Инструкции по бюджетному учету» (зарегистрировано в Минюсте РФ 12 февраля 2009 года № 13309) . Нередко в муниципальных образованиях действуют муниципальные предприятия или учреждения, за которыми жилищный фонд закреплен на правах соответственно хозяйственного ведения или оперативного управления и в этом случае его учет осуществляют соответствующие юридические лица путем ведения бухгалтерского учета. В ходе учета решаются также вопросы составления технической документации на объекты муниципального жилищного фонда, регистрации прав муниципальной собственности на эти объекты, для чего необходимо предусмотреть соответствующие затраты в местном бюджете. Порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности муниципального образования, устанавливается органом местного самоуправления. В составе муниципального имущества учитываются и такие дома, и отдельно, как самостоятельные объекты учета, жилые и нежилые помещения в них, принадлежащие муниципальному образованию. То же касается специализированного жилищного фонда. Содержание муниципального жилищного фонда. Полномочия наймодателя по содержанию жилых помещений Содержание муниципального жилищного фонда – это обязанность муниципального образования как собственника этого фонда, реализуемая в виде обязанностей наймодателя по соответствующим договорам использования конкретных жилых помещений. Согласно ст. 65 ЖК РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан: - передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение; - принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; - осуществлять капитальный ремонт жилого помещения; - обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества. Особенности осуществления полномочий органов местного самоуправления по содержанию жилищного фонда в многоквартирных домах Содержание жилого помещения К обязанностям муниципального наймодателя жилых помещений социального использования относится капитальный ремонт этих помещений. В этих целях в зависимости от избранного способа управления конкретного дома, где находятся муниципальные жилые помещения, целесообразно заключить договор с управляющей организацией, товариществом собственников жилья (далее – ТСЖ) либо (при непосредственной форме управления) с обслуживающей дом организацией о порядке проведения осмотра муниципальных жилых помещений и составлении актов об их результатах с доведением их о наймодателя. Это не исключает возможность проведения осмотров самим наймодателем при наличии в его штате необходимых специалистов. Участие муниципалитета в содержании общего имущества дома Согласно части 3 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. Поскольку собственниками помещений в многоквартирном доме, как правило, являются разные лица, именно они совместно отвечают за состояние своего общего имущества. Исполнение этой обязанности возможно прежде всего через выбор способа управления домом из трех возможных, предусмотренных законом – непосредственное управление, создание ТСЖ либо заключение договора с управляющей организацией. Таким образом, полномочия органов местного самоуправления по содержанию муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме реализуется в том числе через инициирование проведения общего собрания собственников дома для выбора способа управления домом. Одновременно муниципалитету необходимо принять меры к определению состава общего имущества дома и своей доли в праве собственности на него. Состав общего имущества устанавливается в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» . Содержание общего имущества в многоквартирном доме при различных способах управления, которые могут выбираться собственниками помещений (разделы V и VI, статьи 162, 163, 164 ЖК РФ), обеспечивается различными способами. От выбранного собственниками способа управления домом зависит и форма участия муниципалитета в решении вопроса обеспечения содержания муниципального жилищного фонда. Органы местного самоуправления в муниципальной правовом акте должны определить, какой орган (органы) будет представлять муниципальное образование как собственника муниципального жилищного фонда, в том числе в качестве участника общих собраний в решении всех вопросов его компетенции. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией собственники помещений заключают договоры управления многоквартирным домом с управляющей организацией в соответствии со статьями 161 и 162 ЖК РФ. Уполномоченное органом местного самоуправления лицо также обязано заключить указанный договор с выбранной управляющей организацией. При выборе формы управления многоквартирным домом через товарищество собственников жилья, жилищный, жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив органы местного самоуправления, представляющие муниципальное образование, либо вступают в члены ТСЖ, либо заключают договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с ТСЖ, ЖСК или соответствующим потребительским кооперативом в соответствии с пунктом 2 статьи 138 и частью 6 статьи 155 ЖК РФ. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений они заключают в соответствии со статьей 164 ЖК РФ договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности (жилищно-эксплуатационными, ремонтно-строительными, специализированными и иными организациями, независимо от их организационно-правовой формы, а также индивидуальными предпринимателями). Соответствующие договоры заключает представитель муниципального образования. Поскольку управление многоквартирным домом является обязанностью собственников помещений, они обязаны обеспечивать надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме независимо от выбранного способа управления многоквартирным домом. Под надлежащим содержанием общего имущества в многоквартирном доме необходимо понимать состояние, обеспечивающее: соблюдение установленных обязательных характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни или здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества; благоприятные условия пользования гражданами жилыми (нежилыми) помещениями и помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных граждан, проживающих в многоквартирном доме; готовность находящихся внутри многоквартирного дома инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, к предоставлению коммунальных услуг проживающим в многоквартирном доме гражданам в соответствии с правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утверждаемыми Правительством Российской Федерации в соответствии с частью 1 статьи 157 ЖК РФ, а также поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома. В соответствии с ЖК РФ (статьи 44-48) основные решения, касающиеся содержания общего имущества в многоквартирном доме, принимают на общих собраниях собственники помещений в таком доме. Соответственно, объем расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме определяет не орган местного самоуправления, а общее собрание собственников либо орган управления созданного в доме ТСЖ. Таким образом, уполномоченный представитель муниципального собственника жилищного фонда обеспечивает содержание своих жилых помещений и своей доли общего имущества в том числе через участие в таких собраниях. Доля расходов муниципального образования на содержание общего имущества конкретного дома определяется пропорционально общей площади имеющихся в муниципальной собственности помещений в данном доме. При этом размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется органами местного самоуправления самостоятельно. То есть, муниципалитет вправе установить для нанимателей своего и государственного жилищного фонда плату за содержание общего имущества в меньшем размере, однако, при этом у него возникает обязанность компенсировать возникающую разницу. Организация содержания многоквартирных домов, все квартиры в которых находятся в муниципальной собственности Порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности муниципального образования, устанавливается органом местного самоуправления. Управление таким домом осуществляется путем заключения договора управления данным домом с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса или, если такой конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, без проведения такого конкурса. Данное положение не означает обязанности муниципального образования прекратить имеющиеся у муниципальных организаций права хозяйственного ведения или оперативного управления такими домами. Однако при поступлении в муниципальную собственность таких домов после 1 марта 2005 года управление ими осуществляется путем выбора управляющей организации на конкурсе. В качестве объектов муниципальной собственности учитываются как конкретные жилые помещения в доме, так и сам дом. Определение объема расходов по содержанию домом следует производить применительно к перечню работ по содержанию общего имущества, указанному в упомянутых выше Правилах. Организация содержания жилых помещений специализированного жилищного фонда Содержание домов, все помещения в которых отнесены к специализированному жилищному фонду организуется либо путем закрепления таких домов в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных организаций, либо путем выбора на открытом конкурсе управляющей организации. Определение объема расходов по содержанию домом осуществляется применительно к перечню работ по содержанию общего имущества, указанному в упомянутых выше Правилах. Если специализированные жилые помещения находятся в многоквартирном жилом доме, где общее имущество находится в общей долевой собственности, их содержание осуществляется аналогично содержанию жилых помещений социального использования. При этом необходимо также определить наймодателя таких помещений (им может быть наймодатель помещений социального использования) и поручить ему заключить договоры с управляющей организацией либо ТСЖ, либо (при непосредственном управлении) с организацией, оказывающей услуги по содержанию общего имущества. В договоре определяются условия оказания услуг по содержанию общего имущества, проведению осмотров и ремонту жилых помещений и порядку оплаты этих услуг. Иные полномочия наймодателя по договору социального найма Помимо обязанностей по содержанию муниципальных жилых помещений, сдаваемых в социальный найм, ЖК РФ и Типовой договор социального найма также предусматривают комплекс полномочий наймодателя, осуществляемых в ходе исполнения договора с нанимателем, к которым относятся: - дача согласия на вселение к нанимателю граждан в качестве членов семьи для постоянного проживания (кроме супруга, детей и родителей, на вселение которых такого согласия не требуется); - дача согласия или отказ в согласии на обмен занимаемого нанимателем помещения на другое помещение, перезаключение договора найма с другим нанимателем; - дача согласия или отказ в согласии на заключение нанимателем договора поднайма; - право запретить вселение к нанимателю временных жильцов в установленных законом случаях; - обязанность предоставить нанимателю по согласованию с ним другое жилое помещение меньшего размера в течение трех месяцев со дня подачи соответствующего заявления; - перезаключение договора найма с другим нанимателем в случае объединения семей или изменения их состава; - право на расторжение или прекращение договора найма в установленных законом случаях с выселением нанимателя и членов его семьи. Нередко муниципальные правовые акты закрепляют за наймодателем полномочия по заключению с нанимателем договора приватизации жилого помещения.
Участие в финансировании капитального ремонта многоквартирных домов, находившихся в муниципальной собственности до 1 марта 2005 года
В ФЗ № 131 это право предусмотрено пунктом 5) части 1 статьи 14.1 применительно к поселениям и пунктом 5) части 1 статьи 16.1 применительно к городским округам. Указанные статьи регулируют право органов местного самоуправления на решение вопросов, не отнесенных к вопросам местного значения, только за счет собственных доходов местных бюджетов (за исключением субвенций и дотаций, предоставляемых из федерального бюджета и бюджета субъекта Российской Федерации). Почему данный вопрос закреплен именно в виде права и лишь в отношении домов, находившихся в муниципальной собственности до 1 марта 2005 года? С указанной даты вступил в силу новый Жилищный кодекс РФ, который, как указано выше, по-новому урегулировал понятие жилищного фонда, не включив в него многоквартирные дома, состоящие из помещений разных видов собственности и общего имущества, находящегося в общей долевой собственности. Не будучи собственником многоквартирных жилых домов, квартиры в которых принадлежат разным лицам, муниципалитет не должен нести бремя содержания таких домов, в том числе тратить средства на их полный капитальный ремонт-это обязанность всех собственников дома. Вместе с тем ранее многие многоквартирные дома включались в состав муниципального жилищного фонда в силу начавшегося в 90-х годах процесса разграничения прав государственной собственности на социальные объекты, в связи с чем муниципалитеты были обязаны осуществлять капитальный ремонт таких домов. Согласно ст. 39 действующего ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. А пункт 2) части 1 ст. 154 ЖК РФ предусматривает, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда. При этом доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Из изложенного следует, что муниципальное образование должно нести расходы на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома в объеме, пропорциональном площади муниципальных помещений. Несение расходов в этой части является обязанностью органа местного самоуправления и должно планироваться в соответствующем местном бюджете. Эту обязанность необходимо отличать от рассматриваемого права финансировать (софинансировать) капитальный ремонт многоквартирных домов, предоставление которого связано с тем, что муниципалитеты не обязаны осуществлять капитальный ремонт в целом указанных домов, не будучи более их собственниками. Следует учесть, что предоставление органам местного самоуправления права финансировать/софинансировать капитальный ремонт в домах, бывших ранее муниципальной собственностью, не означает одновременно предоставления и других прав, связанных с управлением многоквартирными домами, поскольку режим общей долевой собственности на общее имущество в доме при этом не меняется. Таким образом, расходование выделенных в бюджете средств на капитальный ремонт в отношении конкретного дома может производиться лишь при наличии решения общего собрания собственников, его не может заменить решение самого органа местного самоуправления о проведении капитального ремонта дома (пункт 1) части 2 ст. 44 ЖК РФ). Право предоставить бюджетные средства на капитальный ремонт общего имущества МКД не обусловлено обязательным наличием в конкретном доме объектов муниципальной собственности. Даже если все жилые и нежилые помещения в доме находятся в частной собственности, органы местного самоуправления вправе принять решение о финансировании/софинансировании капитального ремонта. Данный вопрос зависит от возможностей конкретного бюджета, остроты проблемы и достаточности средств на решение органом местного самоуправления вопросов местного значения. Статьи 14.1 и 16.1 ФЗ № 131 не связывают возможность финансирования/софинансирования капитального ремонта МКД из местного бюджета с тем, выбран ли и какой именно способ управления этим домом. Это не исключает, однако, установления органами местного самоуправления условий выделения средств, связанных, в том числе, с выбором способа управления. В целях стимулирования собственников МКД к выбору способа управления домом муниципальные образования могут устанавливать зависимость выделения бюджетных средств от создания в доме ТСЖ или заключения собственниками договора с управляющей организацией. Перечень таких условий зависит от местной специфики. Согласно пункту 2) части 1 ст. 165 ЖК РФ бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов в целях создания условий для управления многоквартирными домами органы местного самоуправления могут предоставлять управляющим организациям, ТСЖ либо специализированным кооперативам по договору с ними. Следует подчеркнуть, что в данном случае бюджетные средства размещаются не в рамках муниципального заказа, так как речь идет об оплате работ в пользу не муниципального образования, а собственников дома. По правовому содержанию выделяемые бюджетные средства являются финансовой помощью собственникам домов. Кроме указанных форм финансирования/софинансирования капитального ремонта, не исключено также предоставление управляющим организациям муниципальных гарантий по взятым ими кредитам на проведение капитального ремонта. Выбор форм финансирования зависит от местных условий, допускается сочетание разных форм в зависимости от возможностей собственников, управляющих организаций, износа дома и требующихся для его ремонта средств. Условия получения федеральной финансовой помощи для софинансирования капитального ремонта В связи с принятием Федерального закона № 185 муниципальное образование может рассчитывать на участие средств фонда в софинансировании капитального ремонта домов на своей территории. Закон устанавливает правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов и переселение граждан из аварийного жилищного фонда путем создания государственной некоммерческой организации, осуществляющей функции по предоставлению такой финансовой поддержки. В соответствии с ФЗ № 185 Российская Федерация создает государственную корпорацию – Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (далее – Фонд). Обязательным условием предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда является долевое финансирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов, переселения граждан из аварийного жилищного фонда за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации и (или) бюджета муниципального образования, находящегося на территории указанного субъекта Российской Федерации и претендующего на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда. Субъектом Российской Федерации может быть установлен минимальный размер софинансирования за счет средств бюджетов муниципальных образований. Объем долевого финансирования определяется соответственно субъектом Российской Федерации и муниципальным образованием. В связи с этим муниципальным образованиям, рассчитывающим на получение указанных средств, целесообразно планировать в своих бюджетах расходы на реализацию права софинансирования капитального ремонта многоквартирных домов. При этом следует учесть, что данное право может быть реализовано лишь в отношении домов, находившихся в муниципальной собственности на 1 марта 2005 года. Финансовая помощь Фонда выделяется только на проведение следующих видов работ: 1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, в том числе с установкой приборов учета потребления ресурсов и узлов управления (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа); 2) ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт; 3) ремонт крыш; 4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах; 5) утепление и ремонт фасадов. Выделяемые средства также можно использовать на разработку проектной документации для капитального ремонта указанных многоквартирных домов и проведение государственной экспертизы такой документации в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности. При планировании в бюджетах средств на указанные цели выше предусмотренного законом минимума они могут расходоваться на другие виды работ в зависимости от потребностей. Федеральный закон выдвигает ряд условий, при выполнении которых осуществляется предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда (ст. 14). Среди них прежде всего следует выделить формирование на территории муниципального образования (включая города федерального значения) эффективных механизмов управления жилищным фондом: - на территории муниципального образования должны действовать коммерческие организации коммунального комплекса частной формы собственности, использующие объекты коммунальной инфраструктуры на праве частной собственности, договора аренды или концессионного соглашения; - на территории муниципального образования должны действовать организации частной формы собственности, осуществляющие управление многоквартирными домами (кроме ТСЖ, жилищных, строительных кооперативов или иных специализированных потребительских кооперативов); - на территории муниципального образования должны существовать товарищества собственников жилья, а также нормативная правовая база по созданию благоприятных условий формирования образования и деятельности таких товариществ. Обязательным приложением к заявке о предоставлении финансовой поддержки являются копии нормативных правовых актов, муниципальных правовых актов и иных документов, подтверждающих выполнение субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями вышеперечисленных условий. Для муниципальных образований также является обязательным наличие: - муниципальных правовых актов о предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в денежной форме; о прекращении с 01.01.2010 предоставления дотаций организациям коммунального комплекса на возмещение убытков от содержания объектов коммунальной инфраструктуры; - утвержденных органами местного самоуправления графиков: графика проведения до 1 января 2011 года за счет средств бюджета муниципального образования работ по формированию и проведению государственного кадастрового учета земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (или не разграниченной государственной собственности), на которых расположены многоквартирные дома; графика установления до 1 января 2011 года тарифов (водоснабжение и водоотведение) для различных групп населения без учета покрытия затрат за счет тарифов одной группы для другой группы потребителей; графика установления тарифов и надбавок, обеспечивающих финансовые потребности организаций коммунального комплекса для реализации производственных и инвестиционных программ. Порядок расходования средств Фонда муниципальными образованиями После получения средств Фонда и средств, выделенных на те же нужды в региональном бюджете, муниципальные образования в течение 14 дней принимают решение о распределении этих средств, а также предусмотренных в местном бюджете между многоквартирными домами, включенными в региональную адресную программу, о чем в течение 7 дней уведомляют организации, выбранные для управления домами, с указанием объема средств, предусмотренных на проведение капитального ремонта конкретного многоквартирного дома. В течение тридцати дней со дня получения уведомления указанные организации открывают отдельный банковский счет и направляют в орган местного самоуправления необходимые для перечисления средств документы, после получения которых в 5-дневный срок орган местного самоуправления перечисляет бюджетные средства и средства Фонда на открытые банковские счета. Порядок расходования поступивших в виде софинансирования средств по каждому конкретному дому Орган местного самоуправления принимает Порядок выплаты товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом либо собственниками помещений в многоквартирном доме средств на долевое финансирование капитального ремонта многоквартирного дома. Таким образом, орган местного самоуправления получает возможность влиять на определение условий договора управляющих лиц с подрядчиком. В том числе ему дано право устанавливать порядок, предусматривающий возможность предоставления рассрочки выплаты указанных средств подрядчику. Оплата работ по капитальному ремонту производится на основании предъявляемых подрядчиком актов приемки работ, согласованных с органом местного самоуправления и подписанных заказчиками. Отказ органа местного самоуправления в согласовании акта приемки работ по капитальному ремонту многоквартирного дома допускается только в случаях нарушения требований об оплате обязательных видов работ (например, представлены к оплаты акты на выполнение работ, не входящих в указанный перечень), а также в случае превышения сметы расходов на капитальный ремонт такого многоквартирного дома. Органы местного самоуправления в порядке и сроки, определенные нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, предоставляют в органы исполнительной власти отчет о ходе реализации региональных адресных программ, отчет о выполнении предусмотренных в законе условий. Ответственность за полноту и достоверность отчетности несет глава муниципального образования. В свою очередь, в муниципальном образовании должен быть принят муниципальный правовой акт, устанавливающий порядок и сроки направления информации ТСЖ, кооперативов либо управляющих организаций о проведении капитального ремонта домов.
Признание помещений непригодными для проживания.
Признание многоквартирных домов аварийными и их расселение Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (далее – Положение) соответствующие полномочия по решению указанных вопросов определяются в основном в зависимости от вида собственности на жилые помещения. Соответственно, органы местного самоуправления создают межведомственную комиссию для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда, которая по итогам обследований помещений этого фонда или на основании заявлений заинтересованных лиц принимает заключение о признании жилого помещения пригодным или непригодным для проживания, а в отношении многоквартирного дома – о признании его аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. На основании заключения комиссии орган местного самоуправления принимает решение о дальнейшем использовании помещения, либо сроках выселения нанимателей помещений, либо о проведении ремонта. В отношении муниципального жилищного фонда посредством этих полномочий местное самоуправление решает вопрос владения, пользования и распоряжения муниципальным имуществом. Однако, как уже указывалось, понятие муниципального жилищного фонда определяется как совокупность жилых помещений, к которым не относятся в целом многоквартирные жилые дома с режимом права общей долевой собственности на общее имущество. В связи с этим возникает вопрос о полномочиях по принятию решений о признании таких домов аварийными и подлежащими сносу и реконструкции, а также о последствиях таких решений. Пунктом 8 ч. 1 упомянутого Положения органы местного самоуправления наделены правом принимать решения о признании частных жилых помещений, находящихся на соответствующей территории, пригодными (непригодными) для проживания и делегировать межведомственной комиссии полномочия по оценке соответствия этих помещений требованиям и принятию соответствующего решения. Это же правило, как представляется, следует применять в отношении полномочий о признании аварийными многоквартирных домов с режимом общей долевой собственности на общее имущество. Данный вывод соотносится с полномочиями органов местного самоуправления, закрепленными статьей 32 ЖК РФ в отношении последствий признания аварийным многоквартирного дома. Согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ орган, признавший дом аварийным, обязан уведомить об этом собственников дома с требованием в разумный срок или снести дом или произвести его реконструкцию. В случае непринятия собственниками никаких действий земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. В предыдущем разделе мы указывали, что подобные решения об изъятии земельного участка принимает орган местного самоуправления, соответственно, он несет ответственность и за соблюдение гарантий прав выселяемых собственников (в отношении нанимателей муниципалитет действует сам как собственник, имея обязанность обеспечить их другим благоустроенным жилым помещением). К указанным гарантиям прав выселяемых собственников относятся: - выкуп помещения собственника по соглашению с ним по рыночной цене с возмещением всех убытков, в том числе в связи с изменением места проживания, наймом другого помещения до приобретения в собственность, переездом, поиском вариантов покупки другого жилого помещения, оформлением покупки, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду; - предоставление по соглашению с собственником жилого помещения взамен изымаемого другого жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену; - при недостижении соглашения принудительный выкуп помещения.
Перевод жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые. Согласование переустройства и перепланировки жилых помещений
ЖК РФ закрепил за органами местного самоуправления полномочия по осуществлению перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение (ст. 14, ст. 22-24 ЖК РФ) и согласованию переустройства (перепланировки) жилых помещений (ст. 14 и ст. 25-29 ЖК РФ). Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Орган местного самоуправления обязан в 45-дневный срок рассмотреть поступившее заявление о переводе помещений или о переустройстве (перепланировке) и принять решение либо о его удовлетворении, либо об отказе в удовлетворении, о чем заявитель письменно уведомляется в срок не позднее чем через три рабочих дня документом, указанным в Постановлении Правительства РФ от 10 августа 2005 года № 502 «Об утверждении формы уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение» или в Постановлении Правительства РФ от 28 апреля 2005года № 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения» . Одновременно орган местного самоуправления обязан проинформировать собственников соседних помещений. Если для осуществления перевода требуется провести переустройство и (или) перепланировку помещения, в указанное уведомление орган местного самоуправления включает требование о проведении соответствующих работ. Для приемки результатов работ по переустройству (перепланировке) независимо от того, проводятся ли они в целях перевода помещения или нет, орган местного самоуправления формирует комиссию, акт которой после завершения работ направляет в орган кадастрового учета. Указанный акт является основанием использования помещения. Основания для отказа в переводе помещений либо в переустройстве (перепланировке) урегулированы в кодексе исчерпывающим образом и должны обязательно указываться в соответствующем решении органа местного самоуправления, которое заявитель может обжаловать в судебном порядке.
Создание условий для управления многоквартирными домами
Новое понятие жилищного фонда, данное в ЖК РФ, которое не включает многоквартирные жилые дома, предопределяет особый статус этих домов, состоящих из самостоятельных жилых и нежилых помещений, имеющих конкретных собственников, и общего имущества, находящегося у этих собственников в общей долевой собственности. Соответственно, подобный правовой режим предопределяет, в свою очередь, новые подходы к управлению многоквартирными домами, которые заключаются в переходе от государственного (муниципального) управления, обусловленного тем, что весь жилищный фонд, включающий в том числе многоквартирные дома, ранее находился в публичных формах собственности, к частным формам управления. ЖК РФ предусматривает 3 способа управления домом описанных в параграфе 3. За органами местного самоуправления статья 165 ЖК РФ закрепляет полномочие по созданию условий для управления многоквартирными домами, в рамках которого органы местного самоуправления: - обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций; - вправе предоставлять управляющим организациям, товариществам собственникам жилья и специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт домов; - содействуют повышению квалификации и организацию обучения лиц, задействованных в управлении домами. Указанный перечень полномочий по данному вопросу можно дополнить полномочиями, предусмотренными иными нормами кодекса и других федеральных законов. В частности, состав общего имущества многоквартирного дома должен входить земельный участок, предназначенный для эксплуатации дома. Однако, большинство таких участков до настоящего времени в существующей застройке не сформированы, в связи с чем ст.16 Вводного закона к ЖК РФ предусматривает обязанность органа местного самоуправления по обращению представителя собственников дома сформировать соответствующий участок, а также не допускать приемки в эксплуатацию построенного многоквартирного дома, если под ним не сформирован земельный участок. До 1 мая 2008 года органы местного самоуправления должны были провести открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственниками помещений в многоквартирном доме до 1 января 2007 года не выбран способ управления многоквартирным домом или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано. Открытый конкурс в соответствии со ст. 161 ЖК РФ проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Порядок поведения таких конкурсов установлен Постановлением Правительства от 6 февраля 2006 года № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» . Более того, любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию путем организации конкурса. Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения конкурса допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, орган местного самоуправления уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах конкурса для заключения ими договора управления этим домом с выбранной управляющей организацией. Однако и в этом случае полномочия органа местного самоуправления по созданию условий для управления домами еще не окончательно исполнены. Не позднее чем за месяц до окончания срока действия заключенного по итогам конкурса договора орган местного самоуправления должен созвать собрание собственников помещений для решения вопроса о выборе способа управления этим домом, если такое решение ранее не было принято ими по собственной инициативе. Таким образом, законодательство направлено на то, чтобы реализуя свои полномочия, органы местного самоуправления способствовали активизации инициативы собственников помещений в самостоятельном решении вопросов управления своим домом. После выбора общим собранием собственников способа управления дома муниципалитет обязан обеспечить передачу управляющей организации либо представителю собственников технической документации на дом. Помимо указанных полномочий, органы местного самоуправления в многоквартирных домах также устанавливают размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом и нормативы потребления коммунальных услуг (за исключением электроснабжения и газоснабжения) в многоквартирных домах, где не установлены приборы учета, для расчета размера платы за коммунальные услуги.
Организация строительства муниципального жилищного фонда
Строительство муниципального жилищного фонда может быть организовано исключительно за счет средств местного бюджета. Перечень объектов, которые могут находиться в муниципальной собственности (ст. 50 ФЗ № 131-ФЗ) не включает объекты, предназначенные для строительства муниципального жилищного фонда. В связи с этим органы местного самоуправления не вправе создавать муниципальные предприятия для осуществления жилищного строительства, а существующие с такими видами деятельности предприятия должны быть перепрофилированы или приватизированы. Земельным законодательством также запрещено заключение между муниципалитетами и застройщиком договоров, условием которых является передача в муниципальную собственность жилых помещений (кроме жилых помещений, предназначенных для отселения нанимателей из сносимых домов в порядке исполнения решения о развитии территории под застройку). Объем средств, выделяемых на жилищное строительство, зависит от потребностей в обеспечении жильем малоимущих граждан, в строительстве специализированного жилья и возможностей конкретного бюджета. Выделенные средства могут осваиваться путем: - софинансирования строительства многоквартирных домов в целях получения в муниципальную собственность жилых помещений в них (в рамках долевого участия в строительстве), - финансирования строительства многоквартирных домов, общежитий, домов маневренного жилого фонда и домов, все помещения в которых предназначены для использования в качестве служебных. В первом случае заказчик долевого строительства с участием муниципальных средств должен выбираться путем проведения торгов. Земельный участок под строительство указанного объекта также может отводиться исключительно в результате торгов. Во втором случае предусмотрена возможность получения участков в безвозмездное пользование на срок строительства без торгов лицами, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемое полностью за счет средств местного бюджета, на основе заказа, размещенного в соответствии с федеральным законом о размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд (п. 5) ч. 1 ст. 24 ЗК РФ). Получить участки в этом случае могут лишь подрядчики по государственному или муниципальному контракту и лишь при условии, что все строительство будет финансироваться из соответствующего бюджета. Очевидно, что указанный порядок предусмотрен для строительства не частного, а социального жилья и других социальных объектов.
Создание условий для жилищного строительства
Данный вопрос также решается не путем создания муниципальных организаций либо использования муниципального имущества, а другими способами, включающими реализацию органами местного самоуправления своих полномочий в сфере управления земельными ресурсами и решения градостроительных задач, описанных в предыдущей теме. В постановлении Правительства Российской Федерации от 31 декабря 2005 года № 865 «О дополнительных мерах по реализации федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 годы» (далее – Программа) указано, что обеспечение условий для жилищного строительства должно стать одной из основных функций органов местного самоуправления. Для развития жилищного строительства органам местного самоуправления совместно с органами государственной власти всех уровней необходимо обеспечить: 1) формирование системы территориального планирования, создание условий для разработки правил землепользования и застройки, градостроительной документации для жилищного строительства; 2) развитие конкуренции и снижение административных барьеров на рынке жилищного строительства, создание эффективных механизмов борьбы с высоким уровнем монополизации и административного протекционизма на рынке, внедрение прозрачных конкурентных процедур предоставления земельных участков для жилищного строительства; 3) развитие кредитования застройщиков на цели жилищного строительства; 4) обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства, создание условий для привлечения кредитных средств и частных инвестиций для этих целей; 5) комплексную застройку территорий, реконструкцию и обновление кварталов застройки. В Программе констатируется, что основными проблемами в сфере жилищного строительства наряду со слабо развитой конкуренцией среди застройщиков и бюрократической системой предоставления земельных участков является отсутствие земельных участков, обустроенных коммунальной инфраструктурой. Для решения этой проблемы органам местного самоуправления необходимо принять участие в подготовке и реализации инвестиционных проектов по обеспечению земельных участков под жилищное строительство коммунальной инфраструктурой в различных регионах Российской Федерации, что будет способствовать увеличению объемов жилищного строительства. Органы местного самоуправления могут выступать заемщиками средств для вложения инвестиций на строительство коммунальной инфраструктуры при формировании земельных участков в целях проведения в дальнейшем торгов по продаже прав на такие участки под жилую застройку в рамках разработанных на соответствующей территории документов территориального планирования и градостроительного зонирования. Также органы местного самоуправления в рамках проведения процедур подготовки участков для комплексного освоения под жилищную застройку вправе предусмотреть в условиях проводимых в этом случае торгов обязательства будущего застройщика не только подготовить планировочную документацию, но и построить объекты коммунальной инфраструктуры, передаваемые затем в муниципальную собственность. В этом случае заемщиком в целях реализации инвестиционного проекта может выступать юридическое лицо. Аналогичная ситуация возможна при принятии главой муниципального образования решения о развитии застроенной территории, в рамках исполнения которого на победителя аукциона – потенциального застройщика также могут быть возложены обязанности по строительству объектов коммунальной инфраструктуры (подробнее об этом – в теме 14). Отбор муниципальных образований и инвестиционных проектов осуществляется в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, в соответствии с требованиями Бюджетного кодекса Российской Федерации. К основным условиям участия муниципалитетов в Программе являются: наличие вступивших в действие правил землепользования и застройки; наличие утвержденной программы комплексного развития коммунальной инфраструктуры; установление органом местного самоуправления платы за подключение к системам коммунальной инфраструктуры на основе утвержденного тарифа на подключение.
Организация в границах муниципального образования электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения, снабжения населения топливом, решение иных вопросов местного значения в сфере жилищно-коммунального хозяйства
Решая вопросы местного значения, муниципальные образования в том числе обеспечивают организацию электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, а также водоотведения и снабжения населения топливом. Исходя из разграничения вопросов местного значения между видами муниципальных образований статья 50 ФЗ № 131 предусматривает в составе муниципальной собственности поселений имущество, предназначенное для электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения, снабжения населения топливом, для освещения улиц населенных пунктов поселения. В составе собственности муниципальных районов может находиться имущество, предназначенное для электро- и газоснабжения поселений в границах муниципального района, то есть для решения вопросов этого вида муниципальных образований. Городские округа могут иметь в собственности все указанные виды объектов. Кроме указанных вопросов к жилищно-коммунальной сфере также принято относить организацию сбора и вывоза бытовых и промышленных отходов и мусора (вопрос поселения и городского округа), а также организацию утилизации и переработки бытовых и промышленных отходов (вопрос муниципального района и городского округа). Под организацией решения вопроса следует понимать не само оказание услуг, а комплекс организационно-правовых, организационно-технических мероприятий и распорядительных действий по управлению отношениями в соответствующей сфере деятельности, обеспечению скоординированной деятельности, направленной на то, чтобы население муниципального образования и другие потребители получили все необходимые жилищно-коммунальные ресурсы и услуги. Среди основных полномочий органов местного самоуправления, посредством которых решаются указанные вопросы, можно выделить полномочия по распоряжению муниципальными объектами коммунального хозяйства, планирование развития сети коммунальной инфраструктуры и регулирование тарифов на услуги коммунальных организаций. Традиционным способом использования муниципального имущества для решения указанных вопросов в большинстве муниципалитетов было создание унитарных предприятий, закрепление за ними в хозяйственное ведение соответствующих объектов и определение в уставах предприятий специальной правоспособности, включающей осуществление деятельности по электро-, тепло-, газо- и водоснабжению населения, а также водоотведению. Нередко создавались также муниципальные предприятия по сбору и вывозу, а также утилизации и переработке мусора и отходов. Право создания собственных предприятий существует у муниципальных образований и в настоящее время. Однако практика деятельности муниципальных предприятий, в том числе созданных для осуществления деятельности в сфере жилищно-коммунального хозяйства (далее – ЖКХ), показала их низкую эффективность, слабую управляемость со стороны собственника – муниципалитета, наличие других проблем, существенно влияющих на результаты оказания услуг населению. Основным недостатком унитарных предприятий является невозможность привлечения сторонних инвестиций в связи с отсутствием деления уставного фонда на доли (паи). В связи с этим, сохраняя право муниципалитетов решать указанный вопрос местного значения путем создания муниципальных предприятий, законодательство, однако, стимулирует их к переходу на частные формы управления ЖКХ. Такой переход может осуществляться разными способами, к которым относится, прежде всего, приватизация муниципальных унитарных предприятий, создание на базе их имущественного комплекса частных хозяйственных обществ соответствующими видами деятельности. Во многих муниципалитетах этот вопрос решается путем прекращения существующих унитарных предприятий, возвращения их имущества в муниципальную казну с последующей организацией торгов на право заключения договора аренды или (что более предпочтительно) концессии. Последняя форма отношений по использованию муниципальной собственности в сфере ЖКХ регулируется Федеральным законом от 21 июля 2005 года № 155-ФЗ «О концессионных соглашениях» и Постановлением Правительства РФ от 5 декабря 2006 года № 748 «Об утверждении типового концессионного соглашения в отношении систем коммунальной инфраструктуры и иных объектов коммунального хозяйства, в том числе объектов водо-, тепло-, газо- и энергоснабжения, водоотведения, очистки сточных вод, переработки и утилизации (захоронения) бытовых отходов, объектов, предназначенных для освещения территорий городских и сельских поселений, объектов, предназначенных для благоустройства территорий, а также объектов социально-бытового назначения» . Преимущество концессии заключается в возможности в рамках концессионного соглашения комплексно решать вопрос организации поставки населению соответствующего коммунального ресурса, предусмотрев в том числе модернизацию переданного в концессию муниципального имущества с сохранением прав собственности на него, создание новых объектов коммунальной инфраструктуры, а также обеспечить интересы населения и других потребителей, обозначив количественные и качественные показатели поставляемых ресурсов и услуг. Существенным стимулом для муниципалитетов к переходу на частные формы управления жилищно-коммунальным комплексом стал Федеральный закон № 185, который в статье 14 ввел довольно жесткие условия получения муниципалитетами федеральной финансовой помощи для решения проблем капитального ремонта многоквартирных домов и расселения аварийных многоквартирных домов, связанные с соблюдением на территориях муниципалитетов определенной на каждый год доли организаций частной формы собственности, управляющих жилищным фондом, а также организаций частной формы собственности коммунального комплекса с обязательствами муниципалитетов по ежегодному увеличению количества таких организаций. В группу обязательных условий входит также осуществление указанными организациями коммунального комплекса деятельности на базе собственного имущества либо имущества, взятого в аренду или концессию. Соответственно, чтобы получить федеральную помощь на указанные цели, муниципалитеты обязаны принять скорейшие меры к переходу от административных методов управления жилищно-коммунальным хозяйством к методам координации и планирования этой работы, указанным в законе, с использованием возможностей, которые реализуются в ходе исполнения полномочий по тарифному регулированию услуг и работ в коммунальной сфере. Использование объектов муниципальной собственности для решения задачи модернизации объектов коммунальной инфраструктуры и создание новых объектов целесообразно планировать в соответствии с Программой комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры, которую представительные органы местного самоуправления принимают в соответствии с ФЗ № 210 на основании документов территориального планирования. Основными задачами этой программы являются: - обеспечение надежного и устойчивого обслуживания потребителей коммунальных услуг; - снижение сверхнормативного износа объектов коммунальной инфраструктуры; - проведение модернизации объектов коммунальной инфраструктуры путем внедрения ресурсо-энергосберегающих технологий; - разработка и внедрение мер по стимулированию эффективного и рационального хозяйствования организаций коммунального комплекса, в том числе с привлечением организаций различных организационно-правовых форм к управлению объектами коммунальной инфраструктуры; - обеспечение привлечения средств внебюджетных источников (инвестиционные, кредитные средства и личные средства граждан). В соответствии с Программой комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры муниципального образования организации коммунального комплекса разрабатывают проект инвестиционной программы, которая утверждается представительным органом местного самоуправления одновременно с надбавками к ценам (тарифам) для потребителей. Кроме указанных полномочий представительного органа местного самоуправления (а также для реализации этих полномочий), органы местного самоуправления осуществляют следующие полномочия в области регулирования тарифов и надбавок организаций коммунального комплекса: 1) определяют метод регулирования тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса; 2) устанавливают систему критериев, используемых для определения доступности для потребителей товаров и услуг организаций коммунального комплекса; 3) согласовывают производственные программы организаций коммунального комплекса; 4) утверждают технические задания по разработке инвестиционных программ организаций коммунального комплекса по развитию систем коммунальной инфраструктуры; 5) рассматривают проекты инвестиционных программ организаций коммунального комплекса по развитию систем коммунальной инфраструктуры; 6) осуществляют расчет цен (тарифов) для потребителей; 7) устанавливают тарифы на товары и услуги организаций коммунального комплекса и надбавки к ним в соответствии с предельным индексом, установленным органом регулирования субъекта Российской Федерации для соответствующего муниципального образования, тарифы на подключение к системам коммунальной инфраструктуры, тарифы организаций коммунального комплекса на подключение; 8) публикуют информацию о тарифах и надбавках, производственных программах и об инвестиционных программах организаций коммунального комплекса, а также о результатах мониторинга выполнения этих программ; 9) участвуют в разработке проектов договоров, заключаемых в целях развития систем коммунальной инфраструктуры; 10) заключают с организациями коммунального комплекса договоры в целях развития систем коммунальной инфраструктуры, определяющие условия выполнения инвестиционных программ организаций коммунального комплекса; 11) осуществляют мониторинг выполнения производственных программ и инвестиционных программ; 12) привлекают соответствующие организации для проведения экспертизы обоснованности проектов производственных программ, проверки обоснованности расчета соответствующих им тарифов, а также для определения доступности для потребителей товаров и услуг организаций коммунального комплекса; 13) принимают решения и выдают предписания в пределах своих полномочий, обязательные для исполнения организациями коммунального комплекса; 14) запрашивают информацию у организаций коммунального комплекса, предусмотренную федеральным законом и нормативными правовыми актами Российской Федерации. В соответствии с ФЗ № 210 органы местного самоуправления имеют полномочия по регулированию тарифов на товары и услуги только организаций коммунального комплекса, осуществляющих эксплуатацию систем коммунальной инфраструктуры, используемых в сфере водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, объектов утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов, в случае, если потребители соответствующего муниципального образования, обслуживаемые с использованием этих систем и объектов, потребляют более 80 процентов (в натуральном выражении) товаров и услуг этих организаций коммунального комплекса. Причем указанные полномочия осуществляются как в отношении муниципальных предприятий? так и в отношении организаций других организационно-правовых форм. В числе общих полномочий органов местного самоуправления, предусмотренных п. 4) ч. 1 ст. 17 ФЗ № 131, указано установление тарифов на услуги, предоставляемые муниципальными предприятиями и учреждениями, если иное не предусмотрено федеральным законом. Соответственно, если муниципальное предприятие является организацией коммунального комплекса по ФЗ № 210 (то есть осуществляет эксплуатацию систем коммунальной инфраструктуры, используемых в сфере водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, объектов утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов), регулирование тарифов на его услуги осуществляется в основном муниципалитетом с соблюдением указанного выше правила разграничения полномочий в этой сфере. Причем в соответствии с п. 4.1) ч. 1 ст. 17 ФЗ № 131 полномочия органов местного самоуправления поселений по регулированию тарифов и надбавок могут полностью или частично передаваться по соглашению органам местного самоуправления муниципальных районов. В отношении муниципальных предприятий, оказывающих услуги тепло-, электро- и газоснабжение полномочия по регулированию их тарифов также определяются не по общему правилу, а по специальном законодательству. Согласно ст. 15 ФЗ № 210-ФЗ регулирование тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса в сфере теплоснабжения осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 14 апреля 1995 года № 41-ФЗ «О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации» и принимаемыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации. В основном указанные полномочия закреплены за органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Кроме того, регулируемые ФЗ № 210 отношения не включают производство и поставку электроэнергии и газа, тарифы на которые определяются в соответствии с Федеральным законом от 31 марта 1999 года № 69-ФЗ «О газоснабжении» и упомянутым Федеральным законом № 41-ФЗ. В целях осуществления полномочий по регулированию тарифов в муниципальных образованиях органы местного самоуправления должны сформировать профессиональные службы регулирования тарифов для предприятий коммунальной инфраструктуры. Помимо указанных задач к вопросам местного значения в сфере жилищно-коммунального хозяйства нередко относят также организацию освещения улиц и установки указателей с названиями улиц и номерами домов (п. 21) ч. 1 ст. 14 у поселений и п. 27) ч. 1 ст. 16 у городских округов). Статья 50 ФЗ № 131 предусматривает в составе муниципальной собственности соответствующее имущество для решения этого вопроса, однако, как и в случае с решением вопросов организации снабжения населения коммунальными ресурсами, следует иметь в виду, что исполнителями работ по освещению улиц могут быть как муниципальные, так и частные компании различных организационно-правовых форм.